El mantenimiento y conservación de los edificios es una práctica poco adquirida en la sociedad. Las edificaciones de obra nueva y debido a la reducción de costes, no suelen presentar actuaciones que permitan proteger los elementos constructivos del edificio.
Es a partir de los 15 años cuando empiezan a aparecer las primeras lesiones, especialmente en cantos de forjado de hormigón armado, que son a cara vista sin ninguna protección ante la carbonatación.
Por ello, recomendamos a todos los propietarios de una comunidad de vecinos, se contrate a un técnico de cabecera para realizar las tareas de mantenimiento y conservación mediante el libro del edificio.
Un correcto mantenimiento a tiempo evitará invertir en costosas obras de rehabilitación.
¿Qué decreto regula el libro del edificio?
La Ley de Ordenación de la Edificación establece:
Los propietarios tienen la obligación de conservar el edificio en buen estado haciendo un uso apropiado y llevando a cabo las acciones de mantenimiento adecuadas.
Precisamente de esta Ley 38 de 1999 de Ordenación de la Edificación, nace la obligatoriedad de constituir el Libro.
Como propietarios de una comunidad de vecinos debemos, y además estamos obligados a mantener por Ley nuestro edificio, así como a reflejar las actuaciones llevadas a cabo.
¿Qué es el libro del edificio?
Es el instrumento de información de la vida del edificio. Es exigible según comunica el decreto 67 de 5 de mayo del 2015. El decreto determina la conservación y la rehabilitación como instrumentos para garantizar el derecho a la vivienda.
¿Cuándo hay que darlo de alta?
Deberá darse de alta previa a la formalización de la primera venta o transmisión de las viviendas desde la construcción, o, a la terminación de una rehabilitación
¿Qué debe hacer constar?
Se tiene que hacer constar, además de la documentación básica de identificación del edificio y de su régimen legal, la documentación final de la obra ejecutada, la relativa a la conservación, el uso, y el mantenimiento.
El contenido del libro se ha de actualizar con la documentación de las posibles modificaciones de su régimen legal, la que derive de las sucesivas obras de reforma o cambio de uso que se ejecuten, la que genere la gestión del edificio y los controles técnicos y periódicos obligatorios.
También complementa la documentación que contiene el libro la que se deriva de las inspecciones técnicas a que se tenga que estar sometido el edificio.
¿Quién tiene que disponer del libro?
Tiene que estar a disposición de todos los copropietarios y de los representantes de la Administración que han de velar por el cumplimiento de las disposiciones que lo regulan.
En el caso de comunidades de propietarios, los representantes o administradores de la finca han de facilitar el conocimiento del libro a las personas adquirentes.
¿Quién está obligado a la formalización del libro?
En el caso de edificios con régimen de propiedad horizontal, corresponde a la comunidad de propietarios. Se constituye a partir de la fecha de recepción del informe de la inspección técnica del edificio.
¿Qué debe contener el libro?
Está formado por el conjunto de documentos que acreditan el estado de conservación. Contiene las instrucciones o recomendaciones de uso y de mantenimiento que permitirán alargar la vida útil y evitar su degradación.
El libro debe contener:
1.- Las recomendaciones o instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.
2.- El archivo de documentos.
3.- El registro de incidencias.
Las instrucciones de uso y mantenimiento y sus instalaciones son la documentación que indica a las personas obligadas a la conservación de un edificio, las condiciones de uso del inmueble y sus viviendas, así como las instrucciones de mantenimiento para alcanzar y alargar la vida útil del edificio y sus instalaciones.
Las instrucciones de uso y mantenimiento han de especificar:
1.- El uso y el funcionamiento de los componentes singulares del edificio.
2.- Las operaciones de mantenimiento y revisión que, razonablemente, sean necesarias para conservar el edificio en buen estado, con inclusión de su periodicidad.
3.- Los documentos que sustituyan, modifiquen o amplíen las instrucciones de uso y mantenimiento como resultado de incidencias producidas en el edificio.
¿Quién debe archivar el libro?
La propiedad ha de tener a su cargo la custodia de los documentos que forman parte del libro y es responsable de su actualización, mediante las oportunas inscripciones, y del archivo de la documentación, cuando corresponda.
La propiedad puede delegar esta custodia y archivo a una administración de fincas, siempre que conste el documento de autorización de esta delegación.
El archivo de documentos ha de contener los documentos siguientes:
1.- El informe de inspección técnica obligatoria (ITE) sobre la inspección técnica de los edificios.
2.- El documento acreditativo de la entrega a la Administración de los datos básicos del informe de la inspección técnica del edificio de viviendas, debidamente registrado.
3.- El comunicado al ente local del municipio al que pertenece el edificio en caso de situación de riesgo para las personas, debidamente registrado, y si procede.
4.- El programa de rehabilitación que adopte las medidas correctoras necesarias para subsanar las deficiencias en el plazo que establezca el informe de inspección técnica, con el correspondiente acuerdo de la Junta de aprobación del programa y su financiación a través del fondo de reserva específico
5.- Los certificados de final de obra de todas las obras que se ejecuten en el edificio.
6.- El certificado de aptitud, si dispone de este.
7.- Las instrucciones o recomendaciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.
8.- Los documentos que justifiquen la realización de operaciones de reparación, mantenimiento y rehabilitación de carácter obligatorio, así como la identificación de las empresas o profesionales que las han realizado y las garantías que se han dado.
¿Qué documentos deben de admitirse?
Se deberá de disponer de toda documentación que sea relevante para el conocimiento del estado del edificio
No se admitirán los documentos que no sean facturas con todos los requisitos legalmente exigibles a estas.
Estos documentos deben ser:
1.- Los presupuestos y contratos de obras, mantenimiento y honorarios profesionales.
2.- Los certificados de inscripción al Registro de instalaciones técnicas de seguridad industrial de Cataluña de las instalaciones comunes del edificio de baja tensión, gases combustibles, instalaciones petrolíferas, instalaciones térmicas y de ascensores que se hayan realizado.
3.- Los certificados de inspecciones técnicas de las instalaciones comunes sometidas a reglamentación de seguridad industrial.
¿Qué se debe formalizar en el libro?
Se debe formalizar el libro, una vez recibido el informe de inspección técnica del edificio (ITE) por parte de la propiedad. Deberá estar formado, como mínimo, por el informe de inspección técnica y el documento acreditativo de entrega a la Administración.
Si procede, hay que incluir los comunicados de las situaciones anómalas de vivienda y, en su caso, el comunicado de situaciones de riesgo.
Las inscripciones de incidencias y de operaciones de mantenimiento deben hacerse dentro del plazo de un mes después de haberse producido o ejecutado.
¿Quién debe custodiar el libro?
Está sometido a la custodia de los propietarios o de la persona que preside la comunidad de propietarios.
Cuando lo acuerde expresamente la comunidad, podrá ser custodiado por el secretario o secretaria, o bien por la administración de fincas.
Deberá estar a disposición de todos los copropietarios del edificio y de los representantes de la Administración que han de velar por el cumplimiento de las disposiciones que lo regulan. Se admitirán los formatos electrónicos del libro de edificio.
¿Qué medidas hay para incentivar las inspecciones y la calidad de los informes técnicos?
La Agencia de la Vivienda de Cataluña, mediante la Dirección de Calidad y Rehabilitación de la Vivienda, puede adoptar las siguientes medidas para incentivar las inspecciones y la calidad de los informes técnicos:
1.- Hacer el seguimiento y la difusión, de acuerdo con los datos de que dispone el Instituto Cartográfico y Geológico de Cataluña, de la información de las zonas de riesgo geológico y sísmico, así como de los datos sobre otros riesgos colectivos de que dispone la Dirección General de Protección Civil y que pueden afectar a los edificios de viviendas.
2.- Promover un libro de estilo para la redacción de los informes de las inspecciones técnicas de los edificios de viviendas con la colaboración de los agentes del sector, que contenga los mínimos exigibles para la realización de las inspecciones y ejemplos, a los efectos de homogeneizar y orientar los criterios para su elaboración.
3.- Promover acciones de formación, fomento y difusión, en colaboración con los colegios y las asociaciones de profesionales.
4.- Promover, en una base de datos abierta, mediante el portal Datos abiertos, de la Generalidad de Cataluña, el análisis del contenido técnico de los informes de las inspecciones técnicas de los edificios.
5.- Efectuar inspecciones aleatorias de control con el fin de velar por la calidad del contenido de los informes de inspecciones técnicas de los edificios de vivienda y verificar la actualización y el mantenimiento del libro del edificio.
Resumen del libro del edificio
Como resumen, y según establece la ley, el libro es el instrumento oficial que determina el estado de salud de una edificación destinada a viviendas.
Su contenido deberá de actualizarse periódicamente según las actuaciones que se realice. Puede ser una pequeña incidencia, una reparación o unas obras de rehabilitación.
La comunidad de propietarios deberá asignar al correspondiente Técnico de cabecera. Deberá llevar a cabo los apuntes en el libro y control de calidad en cualquier intervención realizada en el edificio. De esta manera, se asegura la supervisión y control de calidad de los trabajos realizados. Determinará la calificación de las empresas que intervienen en ello, así como la contratación legal de sus operarios establecidas por el correspondiente convenio. De la misma manera, ofrecerá toda la información ante consulta de cualquier propietario o administración pública.
