La Inspección Técnica de Edificios (ITE)

La inspección técnica de edificios de viviendas (ITE) consiste en una inspección visual del edificio hecha por un técnico competente que tiene por objeto determinar su estado en el momento de la inspección y orientar la propiedad en las actuaciones a realizar para cumplir el deber de conservación y mantenimiento establecido en El decreto 67/2015 de 5 de mayo. En ningún caso tiene por objeto detectar vicios ocultos.

Una vez obtenido el informe técnico, elaborado, se debe solicitar a la Administración el certificado de aptitud del edificio.

Qué edificios deben pasar la ITE

La ITE es obligatoria en los siguientes supuestos:

• Si lo determina el programa de inspecciones técnicas obligatorias
• Si lo determinan los programas o las ordenanzas locales
• Si el edificio o viviendas del edificio deben acogerse a ayudas públicas para el fomento de la rehabilitación.

Quedan excluidos los edificios sobre los que se haya iniciado el expediente de declaración de ruina.

Quién es el responsable de encargar la ITE

La obligación de someter los edificios de viviendas en la inspección técnica corresponde a la propiedad. En el caso de edificios en régimen de propiedad horizontal, esta obligación corresponde a la comunidad de propietarios.

Las personas propietarias y los ocupantes deben facilitar el acceso a las viviendas y otras entidades en el momento de la inspección, con el fin de posibilitar la inspección del edificio.

El coste económico derivado de la inspección técnica corre a cargo de las personas propietarias del edificio.

El hecho de no disponer de la ITE en los supuestos en que sea exigible puede conllevar la imposición de multas coercitivas y de sanciones a las personas responsables según lo previsto en la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda.

Técnicos competentes para realizar la ITE

La ITE se llevará a cabo un arquitecto, aparejador, arquitecto técnico, ingeniero de la edificación o graduado en ciencias y tecnologías de la edificación, colegiados, que dispongan de seguro de responsabilidad civil vigente y que no incurra en ninguna incompatibilidad, prohibición o inhabilitación para el ejercicio profesional.

El Informe de la inspección técnica (ITE)

Este informe:

• Se elabora de acuerdo con el modelo normalizado y el formato aprobado por la Agencia de la Vivienda de Cataluña.
• Se ajustará a los principios de imparcialidad, objetividad, independencia y veracidad en su contenido.

 

Este informe debe contener los siguientes datos básicos:

• La identificación del edificio.
• La identificación del personal técnico
• Las características generales del edificio
• El estado de conservación del edificio, indicando las deficiencias detectadas y su calificación (muy graves, graves, importantes o leves).

Recomendaciones para:

• Un correcto mantenimiento y conservación del edificio, así como la periodicidad de las acciones a llevar a cabo.
• La mejora de la sostenibilidad y la ecoeficiencia del edificio (no sustituye la obligación de la certificación energética cuando ésta sea receptiva).
• La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad de acuerdo con la normativa vigente y recomendaciones de intervenciones técnicamente viables que permitan alcanzar la mejor adecuación posible.

 

Declaración responsable del técnico redactor de que:

• Tiene la calificación profesional exigible y sobre la veracidad de los datos del informe.
• Dispone de seguro de responsabilidad civil vigente y que no incurre en ninguna incompatibilidad, prohibición o inhabilitación.

 

El informe de inspección técnica de edificios de viviendas tiene una vigencia de 4 meses a contar desde la fecha de su emisión, y debe ser presentado ante la Administración antes de la finalización de dicho plazo, junto a la solicitud del certificado de aptitud.

Calificación de las deficiencias

Deficiencias muy graves: son las que, por su alcance y gravedad, representan un riesgo inminente y generalizado para la estabilidad del edificio y la seguridad de personas y bienes, y requieren una intervención inmediata (desalojo del edificio, otros medidas urgentes y cautelares o, en su caso, la declaración de ruina del edificio).

Deficiencias graves: son las que, por su incidencia, representan un riesgo inminente para la estabilidad o la seguridad de determinados elementos del edificio o graves problemas de salubridad, que presupongan un riesgo para la seguridad de las personas o bienes , y que requieren la adopción de medidas cautelares previas a la ejecución de las obras de subsanación de aquellas deficiencias.

Deficiencias importantes: son las que, a pesar de no representar un riesgo inminente ni para la estabilidad del edificio ni para la seguridad de las personas, afectan la salubridad y funcionalidad, y hacen necesaria una intervención correctora que no puede quedar relegada a trabajos de mantenimiento.

Leves: son las que hacen necesaria la realización de trabajos de mantenimiento preventivo y / o corrector para evitar su agravamiento o la aparición de nuevas lesiones.

En el caso de deficiencias graves o muy graves, es necesario que el técnico:

• Comunique de manera inmediata tanto a la propiedad como el Ayuntamiento, la situación de riesgo inminente y, en su caso, la propuesta de medidas de seguridad cautelares y urgente adoptar con carácter previo a la ejecución de las obras.
• Esta comunicación no necesita el consentimiento de la propiedad.
• Indique en el informe si las medidas cautelares si las medidas cautelares relativas a la seguridad han sido ejecutadas.

 

Obligaciones de la propiedad

Una vez recibido el informe de la inspección técnica, la propiedad del inmueble de viviendas debe:

• Presentar directamente o mediante representante autorizado del informe ante la Agencia de la Vivienda o de las administraciones locales que hayan asumido la competencia para emitir certificados.
• Ejecutar de manera inmediata y urgente la adopción de las medidas cautelares indicadas en el informe en el supuesto de que no se hayan ejecutado anteriormente.
• Aprobar un programa de rehabilitación en el plazo de 1 año cuando existan deficiencias en el edificio. Cuando éstas sean graves o muy graves, el plazo será de 6 meses. Este programa requiere la supervisión de técnicos con titulación habilitante.
• Constituir un fondo de reserva para afrontar los gastos que se deriven de la ejecución de las obras previstas en el programa.
• Entregar, a requerimiento de las administraciones, la documentación de la elaboración y presentación del ITE, así como del programa de rehabilitación de su cumplimiento.

 

Presentación del informe de inspección técnica en la Administración

El informe de inspección técnica del edificio (ITE) junto con la solicitud de emisión del certificado de aptitud deben presentarse ante la Agencia de la Vivienda de Cataluña o de las administraciones locales que hayan decidido emitir certificados de aptitud.

Vigencia del certificado de aptitud

La vigencia de este certificado es de:

• Apto sin deficiencias o deficiencias leves: 10 años.
• Apto provisional con deficiencias importantes: 6 años, condicionada a una revisión técnica cada 2 años.
• Apto cautelarmente con deficiencias graves o muy graves: 3 años, condicionada a una revisión cuando diga el técnico en el informe o al menos cada 12 meses.
• Resolución denegatoria de aptitud: se debe presentar otra solicitud del certificado de aptitud más un nuevo IITE que acredite medidas cautelares ejecutadas o la ejecución de las obras.

 

Transmisión de viviendas entre vivos

En caso de que un edificio esté obligado a pasar la inspección técnica, las personas transmitentes entregará a las adquirentes una copia de:

• El informe de la inspección técnica realizada y el certificado de aptitud.

El artículo 124 g) de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, considera como infracción grave el no disponer de la ITE cuando éste sea exigible.

Si el certificado de aptitud se ha obtenido por silencio administrativo positivo, o si no se puede obtener este certificado para que, de acuerdo con el IITE han apreciado deficiencias graves o muy graves, las personas transmitiendo deben entregar una copia del IITE con la acreditación de la fecha de presentación ante la Administración.

La persona adquirente podrá exonerar la persona transmitente de manera expresa de la obligación de entregar el certificado de aptitud y el IITE por causas que deberán quedar debidamente justificadas ante el fedatario público que autorice la transmisión.

Los notarios y registradores deben informar de estas obligaciones y hacer constar, en su caso, la exoneración en los actos de transmisión.