El proyecto de rehabilitación es una serie de documentos redactados por personal cualificado sobre una futura obra. Se resolverá los problemas de un edificio ya construido así como la presentación de las propuestas de actuación y aceptadas por la comunidad de propietarios junto a la valoración económica de las propuestas presentadas.
Proceso de actuación para el proyecto
Deberá hacer constancia de:
1.- El reconocimiento e inspección del edificio donde se conocerán los daños y las carencias que tenga el edificio.
2.- Reportaje fotográfico para dejar documentación gráfica que den constancia al estado en el que se encuentra y las deficiencias que en él se encuentran.
3.- El Estudio de la sintomatología, crear las primeras hipótesis de cómo se han originado las patologías o porque se han manifestado.
4.- Reconocimiento físico-constructivo de los elementos que componen el edificio, así como la observación de las lesiones que se encuentren. Esta es la parte más técnica, por lo que el profesional contratado se podrá valer de otros expertos para contemplar todas las disciplinas como químicos, geológicos, etc.
5.- Estudio del proceso patológico que en un mismo proceso pueden dar causas muy variadas, por lo que hay que realizar una detalla descripción de cada una y concretar en el efecto que ha provocado la causa. Estas se pueden clasificar en dos tipologías.
Directas
- Mecánicas, estas acciones superan la capacidad resistente del elemento constructivo.
- Físicas, derivadas por fenómenos climatológicos como lluvias, variaciones de temperatura o contaminación atmosférica.
- Químicas, por contacto con sales solubles, contaminantes ambientales, etc.
- Otras lesiones previa
Indirectas
- De proyecto, por errores cometidos en el desarrollo del mismo.
- De ejecución, por fallos durante la ejecución.
- De material, por fallo del propio material.
- Por falta de mantenimiento.
Presentación propuesta de intervención
La propuesta de intervención deberá reflejar la actuación en aquellos elementos constructivos que deban ser reparados o sustituidos en caso haya perdido la funcionalidad a sus prestaciones.
La propuesta de reparación, deberá ir acompañada del estudio de conservación. Quiere decirse que los materiales presentados, deberán tener una permanencia en las prestaciones de servicio protector, no inferior a 15 años.
Los materiales empleados, deberán resistir a las agresiones que se originan en las lesiones, químicas, físicas y mecánicas en el tiempo establecido.
Presentación propuesta económica
El técnico deberá elaborar el estudio económico a la propuesta presentada.
Deberá de hacer constancia de:
1.- Rendimientos de mano de obra estipulados en las partidas de obra.
2.- Calculo de horas de mano de Obra que se estima en el la ejecución de la obra.
3.- Coste de materiales a emplear.
4.- Coste de los medios auxiliares como son los andamios tubulares.
5.- Previsión de un coste aproximado de Gastos Generales que repercutirán a la empresa rehabilitadora.
6.- Establecer el porcentaje de beneficio industrial, que permita tener un margen de maniobra y ganancias a la empresa rehabilitadora.
7.- Tanto la propuesta de intervención como la valoración económica ofrecida por el Técnico, deberá presentarla mediante junta extraordinaria a la comunidad de vecinos y ofrecer la información necesaria para la correcta elección.
La valoración económica presentada y aceptada por la comunidad de propietarios, servirá de base para la correspondiente comparativa a los presupuestos presentados por las empresas rehabilitadoras.
Elección de la empresa rehabilitadora
Se solicitará presentación de oferta económica a 3 empresas rehabilitadoras, mediante la aportación de información mediante:
- El estado de mediciones de las partidas a ejecutar.
- La descripción de las partidas de obra a ejecutar.
- La documentación gráfica.
- Los materiales y calidades que se emplearan en la rehabilitación.
Las valoraciones presentadas por las empresas rehabilitadoras, deberán pasar a comparativa con la valoración efectuada por el técnico o persona adjudicada a tales efectos.
Para efectuar la comparativa de elección, las empresas rehabilitadoras que presenten oferta deberán estar sometidas una valoración que prevalecerá:
- Estar al corriente de pago de las administraciones públicas.
- Recibo R.C. vigente.
- Presentación de la documentación de los operarios (contrato laboral que refleje las condiciones establecidas por el convenio de la construcción y su categoría, nóminas al corriente de pago, formación prevención riesgos laborales, revisiones médicas al corriente).
- Valoración, de la experiencia y calidad en el sector de la restauración y rehabilitación de edificios.
- Asignación de recurso preventivo de la obra. (trabajador con 60 horas de formación).
Dicha comparativa deberá ser fiel al programa establecido, presentándolo a la comunidad de propietarios para su fiel elección.
Una vez elegida la empresa rehabilitadora, se deberá firmar el correspondiente contrato de obras especificando acuerdos, formas de pago y garantías establecidas.
Como documentos complementarios, la empresa rehabilitadora deberá confeccionar el correspondiente plannig de trabajo estipulando los tiempos marcados en cada una de las partidas.
Elaboración del proyecto de rehabilitación
Aceptada la propuesta de intervención y elegida la empresa rehabilitadora por parte de la comunidad de propietarios la cual ha debido de obtener la correspondiente información, se pasará a la aportación del resto de documentación necesaria para la solicitud de la licencia de obras.
La documentación que debe presentar un proyecto de rehabilitación para la obtención de la licencia municipal por regla general suele ser:
- Datos de la comunidad y del edificio.
- Memoria técnica.
- Partidas a ejecutar y estados de mediciones.
- Documentación gráfica.
- Planos de emplazamiento y andamios.
- Valoración económica de los trabajos a realizar.
- Estudio de Seguridad
- Asume técnico visado por colegio oficial.
- Nombramiento coordinador de seguridad y dirección de obra.
- Estudio de residuos.
- Información urbanística y legal, para conocer las posibles limitaciones que puedan encontrarse para la intervención.
Ejecución de las obras de rehabilitación
Si llegado a este punto se han seguido los pases de acuerdo a ITE Barcelona, podremos asegurar los resultados finales y de ejecución llevándolo a un término que en todo momento aseguren los intereses de la comunidad de propietarios.
Los resultados de ejecución de obra deben ser inmejorables, ofrecer a la comunidad de propietarios la seguridad de haber acertado con la elección de la dirección técnica y empresa rehabilitadora, demostrar que la rehabilitación del edificio está en buenas manos, y lo mejor de todo, saber que la conservación del edificio permanecerá intacta con el paso del tiempo, es el deber y obligación de las partes contratadas.
