Es un documento redactado por un «Técnico profesional en Rehabilitación de Edificios», por lo tanto, servirá como base y trabajo complementario al «proyecto de rehabilitación»
Cuando una comunidad de propietarios decide realizar las obras de rehabilitación de la fachada o el edificio, se recomienda dar el primer paso con la contratación de un «Técnico Profesional».
ITE Barcelona, considera que una actuación diferente, a la que exponemos, la experiencia demuestra ser una perdida de tiempo en la toma de decisiones y puesta en marcha de las obras.
Contenido del informe inicial al proyecto
1.- Diagnóstico origen de las lesiones
Visita al edificio.
En la visita al edificio, se deberá de recoger toda la información precisa, mediante un reportaje fotográfico de las patologías constructivas y estado de mediciones para trasladar a las partidas de obra.
Determinar el origen de las lesiones:.
Las lesiones se clasifican de origen físico, químico o mecánico. Diagnosticar su origen, las causas y el efecto causado, determinará una propuesta de reparación para el mantenimiento y conservación del edificio.
2.- Propuesta de reparación, conservación y mantenimiento.
Las propuestas de reparación determinará la garantía de los trabajos. La comunidad de propietarios deberá de elegir la opción que se adapte a sus necesidades económicas y garantías ofrecidas en material y mano de obra.
El Técnico redactor, deberá de ofrecer al menos 2 propuestas de intervención en la cual, la más económica, pueda ofrecer la garantía mínima de 15 años.
Las propuestas de reparación, deberán de ofrecer la garantía mínima así como, las variables que puedan alcanzar los 25 años de garantía.
Como ejemplo, debemos mencionar el tema de pinturas. Todas las fachadas reparadas y pintadas quedan con un aspecto decorativo excelente. En los interiores de viviendas ocurre lo mismo. Saneado y pintado los techos y las paredes de la vivienda quedan excelentes.
Debido a la gran variedad de pinturas, las más generalizada son con base de resinas acrílicas. Un mismo fabricante, puede ofrecer un producto como revestimiento exterior, que empieza a envejecer a partir de los 5 años perdiendo las propiedades de flexibilidad, impermeabilidad y adherencia. Una pintura de resinas acrílicas de alta gama, puede llegar a los 10 años de garantía ofrecida por el fabricante.
En la rehabilitación de edificios, ITE Barcelona no considera la pintura como «revestimiento decorativo», la consideramos como «revestimiento protector».
Por lo tanto, la calidad de una pintura como «revestimiento protector» viene determinada por la cantidad y calidad de sus «resinas».
La correcta elección de una propuesta de reparación, determinará el comienzo de la fase de «envejecimiento«. Podrá ser a partir de los «15 años» o a partir de los » 25 años». Es la elección que deberá de elegir la comunidad de propietarios.
3.- Valoración económica
Con la información recogida, el «Técnico redactor» deberá de calcular los costes de obra con los siguientes pasos:
1.- Determinación de partidas de obra y estado de mediciones.
2.- Calculo de los rendimientos de 1 – 2- o 3 operarios x 1 día de trabajo. Dará como resultado las horas a invertir, los días laborales y meses.
3.- Con los datos de las horas, se establece el coste de Mano de obra previsto.
4.- Calculo de rendimiento de materiales, cantidad a utilizar y coste.
5.- Calculo de gastos generales y beneficio industrial.
El resultado obtenido, determinará el coste real de la obra. La comparativa de precios con las empresas rehabilitadoras que hayan presentado sus ofertas, será más viable y efectiva la comparativa.
4.- Propuesta económica.
Este concepto es de difícil elección. Si la comunidad de propietarios no cuenta con un fondo para el mantenimiento del edificio, deberá de recurrir a los «recibos extras mensuales». La incomodidad de afrontar estos recibos, son los primeros síntomas de molestias en una comunidad de propietarios.
El «Técnico Profesional», deberá colaborar en proponer una solución más fácil. ITE Barcelona, suele presentar un programa de financiación a 12 meses sin intereses con importes que no excedan de los 30.000 €. También se deberá presentar la posibilidad de subvención ofrecida por la administración pública.
¿Qué interesa más a una comunidad de propietarios? ¿La ITE o un informe inicial al proyecto?
ITE Barcelona, en consideración de mostrar las opciones de elección que varían considerablemente en calidad de servicio y precio, presenta la comparativa de 2 productos técnicos relacionados con la ITE del edificio.
El informe ITE, es un documento elaborado por un arquitecto técnico en un formato homologado por la administración pública. Determinará mediante la inspección técnica si las lesiones que presenta el edificio son:
- Sin deficiencias
- Leves
- Importantes
- Graves
- Muy Graves
En caso que las lesiones sean graves o muy graves, se deberá actuar con carácter de urgencia estableciendo el sistema de seguridad correspondiente.
Un edificio con 45 años de antigüedad, sin un programa de mantenimiento y conservación, sin posesión del «Libro del edificio, seguramente y sin duda alguna, la ITE tendrá carácter «Desfavorable»
Con el informe ITE la comunidad queda expuesta a una carencia de información básica. Los pensamientos de los propietarios ante la situación económica suele ser: ¿Qué hay que hacer?, ¿Cuánto va ha costar las obras? ¿Cuánto he de pagar?
Por lo tanto, la recomendación de ITE Barcelona, es apostar por el «Informe inicial al proyecto de rehabilitación».
Ventajas del informe inicial al proyecto
Reflejamos a continuación, las características principales y ventajas de un «Informe inicial al proyecto»
- Ofrece información completa para las tomas de decisiones en una junta de propietarios.
- Sirve como documento para aportar en el Proyecto de rehabilitación bajando sus costes.
- Suele ser un 40 % más barato que el informe ITE .
- Servirá de base para poder elaborar la planificación de la obra.
- Elaboración de una «ITE favorable» al terminar las obras sin coste alguno.
¿Cuánto cuesta un informe inicial al proyecto?
No existe una tarifa de precios fija para la elaboración del «informe inicial al proyecto», dependerá de las características del edificio y de su antigüedad. Como adelanto a ello, podemos decir que si el precio de una ITE actual oscila los 1.000 €, el «informe inicial al proyecto puede oscilar entre 600 – 700 €. Es un informe elaborado y confeccionado por ITE Barcelona
Solicitud de precio o información de un informe inicial al proyecto
Si deseas solicitar precio o información sobre las características de un informe inicial al proyecto, podrás dirigirte a ITE Barcelona, mediante el presente formulario.
